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當前類別> 政策法規(大陸) |
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| 關於土地增值稅清算有關問題的通知 國稅函[2010]220號 |
| 2010/6/4 上午 10:42:15 |
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各省、自治區、直轄市地方稅務局，寧夏、西藏、青海省（自治區）國家稅務局：蕌
?了進一步做好土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則的規定，現將土地增值稅清算工作中有關問題通知如下：
一、關於土地增值稅清算時收入確認的問題
土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。
二、房地?開發企業未支付的質量保證金，其扣除專案金額的確定問題
房地?開發企業在工程竣工驗收後，根據合同約定，扣留建築安裝施工企業一定比例的工程款，作?開發專案的質量保證金，在計算土地增值稅時，建築安裝施工企業就質量保證金對房地?開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。
三、房地?開發費用的扣除問題
（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地?專案計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地?開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地?開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。
（二）凡不能按轉讓房地?專案計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地?開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地?開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。
全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。
（三）房地?開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地?開發費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。
（四）土地增值稅清算時，已經計入房地?開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。
四、房地?企業逾期開發繳納的土地閒置費的扣除問題
房地?開發企業逾期開發繳納的土地閒置費不得扣除。
五、房地?開發企業取得土地使用權時支付的契稅的扣除問題
房地?開發企業?取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。
六、關於拆遷安置土地增值稅計算問題
（一）房地?企業用建造的本專案房地?安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關於房地?開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認?房地?開發專案的拆遷補償費。房地?開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地?開發企業的補差價款，應抵減本專案拆遷補償費。
（二）開發企業採取異地安置，異地安置的房屋屬於自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第（一）款的規定計算，計入本專案的拆遷補償費；異地安置的房屋屬於購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
（三）貨幣安置拆遷的，房地?開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
七、關於轉讓舊房准予扣除專案的加計問題
《財政部 國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條第一款規定“納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除專案的金額，可按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除專案時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同?一年。
八、土地增值稅清算後應補繳的土地增值稅加收滯納金問題
納稅人按規定預繳土地增值稅後，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。
國家稅務總局
二○一○年五月十九日
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